Vermietung oder Eigennutzung?

Frage Dich zunächst ob du zur Vermietung oder zur Eigennutzung kaufen möchtest. Abhängig von dieser Entscheidung solltest du frühzeitig das Konzept der Immobilienfinanzierung wählen.

Mein Ratschlag an Dich:

Falls Du planst eine Wohnung zur Vermietung zu kaufen, dann überlege, ob du vielleicht eine Wohnung kaufst in der Du ggf. auch im Alter leben kannst.

Wohnung oder Haus?

Planst Du bald ein Eigenheim zu kaufen? Vielleicht das typische Reihenhaus mit Garten? Oder doch lieber eine schnucklige Wohnung? Wie sind deine aktuellen Lebensumstände? Wohnst Du alleine oder mit jemandem zusammen? Hast du bereits oder ist Familie geplant?

Frage dich ob es unbedingt das Haus sein muss oder vielleicht eine Wohnung besser zu Dir /zu Euch passen würde. Kannst Du dir ein Haus überhaupt leisten? Zwar sind die Finanzierungskosten momentan auf einem sehr niedrigen Stand (Februar 2017). Beachte aber auch, dass die Kaufpreise im Vergleich regelrecht explodiert sind.

Und wenn Du über einen Hauskauf nachdenkst, frage dich auch: Bin ich handwerklich begabt um gewisse Reparaturen eigenständig durchzuführen? Oder muss ich für jede Kleinigkeit einen Fachmann anheuern?

Mein Ratschlag an Dich:

Frage Dich wie Du in Zukunft leben möchtest! Und dann: Wäge gut ab, ob Dich ein Haus mit Vorgarten nicht überfordert. Und das sowohl was die Arbeit angeht als auch finanziell.

Stadt oder Land?

Frage dich wo Du langfristig deinen Lebensmittelpunkt siehst. Zieht es Dich immer wieder in die Stadt? Genießen Du und deine Familie das dortige kulturelle Angebot? Oder fühlst Du dich eher dem Landleben näher? Möchtest Du, dass deine Kinder auf dem Land aufwachsen?

Treffe eine gut durchdachte Entscheidung ob du in der Stadt, im Umland oder auf dem Land leben möchtest. Abhängig davon, gestaltet sich  letztlich auch die Objektsuche hinsichtlich Preis und Größe.

Mein Ratschlag an Dich:

Ganz gleich ob Du dich für ein Stadt- oder Landleben entscheidest: Berücksichtige in jedem Fall deinen Arbeitsweg! Es gibt viele Pendler die täglich mehrere Stunden im Auto verbringen und dies beim Kauf nicht bedacht hatten. Dies kann einem sehr schnell die Lebensfreude rauben.

Bitte berücksichtige bei deiner Entscheidung auch die Mehrkosten, die aufgrund der Distanz mit Auto oder ÖPNV auftreten werden.

Bei Eigentumswohnungen: Kaufe Wohnungen nur in der Nähe und vermeide große Distanzen zu deinem Wohnort. Dies erschwert nur unnötig die Objektverwaltung.  Abhilfe wäre eine zuverlässige Hausverwaltung vor Ort.

Vermögens-Check

Nachdem Du nun entschieden hast :

  • zu welchem Zweck du kaust,
  • was du kaufst und
  • in welcher Lage

folgt die Bestandsaufnahme wie es mit deinen finanziellen Mitteln aussieht. Schließlich ist ein Immobilienkauf in der Regel zum großen Teil fremdfinanziert. Die Finanzierung als Solches und Ihre Konditionen sind aber abhängig von dem was du als Eigenkapital mitbringst. Hast du bereits 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten in Form von Eigenkapital verfügbar, so muss Du bei deiner Bank nur 80 Prozent fremdfinanzieren.

Prüfe deshalb gründlich wie viel Eigenkapital Du in Form von: Bar-Kapital, Sparguthaben, Vermögenswerte, ...  hast.

Mein Ratschlag an Dich:

Abhängig davon ob Du die Immobilie zur Eigennutzung oder zur Vermietung kaufst:

Bedenke bitte, dass deine Eigenkapitalrentabilität bei einer vermieteten Immobilie höher ist, umso weniger Eigenkapital drinsteckt. Eine Finanzierung mit 100 Prozent Beleihung könnte hier sinnvoll sein. Außerdem solltest du über eine Finanzierung mit endfälligen Darlehen nachdenken.

Nutzt Du die Immobilie selbst, würde ich Dir empfehlen mehr Eigenkapital zu investieren. Bitte beachte aber auch, dass Du gewisse Rücklagen auf deinem Sicherheitskonto haben solltest. Investiere deshalb nicht dein Erspartes zu 100 Prozent in deine Immobilie.

Im Notfall heißt es:

Cash is King!

Deine monatliche Rate

Unabhängig von dem was Du bereits als Eigenkapital zur Verfügung hast, wirst Du für die Finanzierung der Immobilie eine monatliche Rate zahlen müssen. Die Zahlung dieser Monatsrate muss für die komplette Finanzierungsdauer gewährleistet sein.

Deshalb ist die Berechnung der freien Mittel die Du monatlich für die Finanzierung aufbringen kannst von enormer Bedeutung:

Immobilienfinanzierung Top 10 Ratschläge für die Planung 
Freie Mittel für deine Immobilienfinanzierung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im obigen Beispiel hat die Familie maximal monatlich 900 EUR für die Finanzierung zur Verfügung. Wie sieht dein Finanzierungs-Spielraum aus? Welche monatliche Rate kannst Du dir leisten?

Mein Ratschlag an Dich:

Mache diese Rechnung entsprechend deiner Lebensverhältnisse  in jedem Fall !

Gehe den richtigen Weg und bestimme deine Rate die "Du" dir leisten kannst. Begehe nicht den Fehler und lass Dir eine Monatsrate von der Bank anbieten, die Du freundlich abnickst ohne zu rechnen.

Wie viel darf deine Immobilie kosten?

Die Frage nach dem Kaufpreis solltest Du unbedingt wie folgt kalkulieren: Im Punkt 5 hast du bereits deinen Finanzierungs-Spielraum kennengelernt. Im Falle der Familie mit 900 EUR monatlicher Rate wären das pro Jahr: 900 EUR x 12 = 10.800 EUR.

Gehen wir nun von einer jährlichen Annuität von 6 Prozent aus (3 Prozent Tilgung + 3 Prozent Zins). Die Immobilie (aus Fremdmittel bezahlt) darf demnach maximal 10.800 EUR / 6% = 180.000 EUR kosten.

Zur Wiederholung: Die Familie kann maximal 900 EUR pro Monat für eine Finanzierung ausgeben. Dann darf der Teil der von der Bank als Fremdmittel kommt nur maximal 180.000 EUR betragen.

Bedenke bitte, dass dies nur den Fremdmittel-Betrag darstellt. Hast du bereits ein Eigenkapital von 70.000 EUR angespart, so kann der Kaufpreis durchaus 250.000 EUR betragen.

Mein Ratschlag an Dich:

Sei ehrlich zu Dir selbst! Wie hoch ist dein maximal möglicher Finanzierungs-Spielraum? Bestimme den maximal möglichen Kaufpreis der Immobilie auf Basis deines monatlichen Finanzierungs-Spielraum.

Und sei konsequent ! Die anschließende Objektsuche sollte deinen maximal möglichen Kaufpreis nicht übersteigen. Nutze deshalb die Filterfunktionen der Online-Suchen konsequent und lasse Dir nur Angebote entsprechend deines finanziellen Spielraums anzeigen.

Deine vorläufige Finanzierungsplanung

Du weißt nun was Du dir leisten kannst. Sieht das aber deine Bank genauso? Wie steht es mit deiner Bonität?

Mein Ratschlag an Dich:

Mach es anders wie die meisten: Informiere Dich bevor dir deine Traumimmobilie über den Weg rennt. Deshalb mein Rat: gehe in den nächsten easy credit shop. Dort bekommst du eine kostenlose SCHUFA Auskunft wie es mit deiner Kreditwürdigkeit bestellt ist. Alternativ erhältst Du diese Auskunft auch hier.

Vereinbare anschließend Beratungstermine bei Banken und Finanzierungs-Vermittlern. Gehe selbstbewusst in diese Gespräche und bettele nicht nach einem Darlehen. Stelle klar, dass du in Kürze eine Immobilie kaufen möchtest und ein Angebot entsprechend deines finanziellen Spielraum wünschst.

Extra-Tip: Unter Umständen macht es Sinn einen unabhängigen Finanzierungs-Vermittler aufzusuchen. Durch das zu zahlende Honorar erkauft Du dir eine unabhängige Beratung, frei einer provisions-getriebenen Empfehlung.

Objektsuche

Frage dich zunächst einmal welche Art Immobilie Du suchst. Muss es zwingend eine Penthouse-Wohnung mit großer Dachterrasse sein? Oder doch lieber eine gewöhnliche 3-Zimmer Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilien-Hauses?

Ganz gleich wie Du dich entscheidest, beachte in jedem Fall deinen maximal möglichen Kaufpreis. In Verbindung mit dem regionalen Quadratmeter-Preis kannst Du dir ausrechnen wie groß deine Wohnung für die jeweilige Lage sein darf.

Du hast bei der Objektsuche folgende Stellschrauben: die Lage, die Größe sowie die Art der Immobilie. Diese Stellschrauben machen letztlich den Preis. Du selbst entscheidest, ob du Abstriche bezüglich der Lage und Größe in Kauf nimmst und eher eine größere Wohnung außerhalb des Stadtzentrums kaufst.

Mein Ratschlag an Dich:

Deine Objektsuche kannst Du wie es die meisten tun, hauptsächlich über Online-Portale angehen. Mache Du es anders: Ich gebe Dir Recht, der größte Teil der Immobilien-Vermittlung läuft heute über die besagten Online-Portale.

Ich rate Dir aber: Aktiviere zusätzlich gezielt deinen Freundes- und Bekanntenkreis. Lass sie wissen das Du auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie bist. Und vielleicht hast du Glück. Viele Immobilien gehen unter der Hand zum Schnäppchenpreis weg.

Immobilienfinanzierung

Hast du schließlich die für deine Zwecke optimale Immobilie gefunden? Dann steht nun die Sicherstellung der Finanzierung auf der Agenda. Durch die in Punkt 7 vorläufige Finanzierungsplanung warst Du bereits bei mehreren Banken und Vermittlern vorstellig.

Nun geht es ans Eingemachte und der Voraus-Planung folgen verbindliche Angebote. Unterbreite diese Angebote deiner Bank mit der Bitte Dir ein besseres Angebot zu machen. Lass Dir unterschiedliche Szenarien rechnen und verhandle gute Konditionen. Vergleiche die Angebote gleicher Szenarien miteinander.

Mein Ratschlag an Dich:

Informiere dich in jedem Fall ausgiebig über die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Finanzierungs-Modelle. Lass Dir keine unnötigen Bankprodukte verkaufen. Und dazu zählt meiner Meinung nach auch der hochgelobte Bausparvertrag. Informiere Dich gut bevor Du einen Bausparvertrag abschließt.

In meinem letzten Artikel: Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen habe ich beide Darlehensarten miteinander verglichen. Lies den Artikel und entscheide selbst was für Dich das Bessere ist.

Extra-Tip: Möchtest Du eine Wohnung zur Geldanlage zur Vermietung kaufen? Dann solltest Du über die Finanzierungs-Art: endfälliges Darlehen mit Tilgungsaussetzung nachdenken.

Kaufabwicklung

Du hast also ein passendes Objekt gefunden. Dann möchte ich Dir abschließend nachfolgende Reihenfolge der Kaufabwicklung ans Herz legen: Halte diese Reihenfolge zwingend ein.

  1. Sicherstellung der Finanzierung
    • Verbindliche Darlehenszusage aller einbezogenen Institute für das betreffende Objekt
    • ACHTUNG: Unterschreibe in diesem Stadium noch nicht den Darlehensvertrag
  2. Abschluss der Immobilienverträge
    • Unterzeichnung notarieller Kaufvertrag
  3. Abschluss der Finanzierungsverträge
    • JETZT: Annahme der Darlehenszusage durch Unterschrift des Darlehensvertrags

Warum ist diese Reihenfolge so wichtig? Es kam schon vor, dass jemand den Darlehensvertrag unterschrieben hat und der Hauskauf aus welchen Gründen auch immer nicht Zustande kam.

Du denkst wahrscheinlich: Kein Problem, dann kündige ich den Vertrag schnellstens. Die Bank wird dir darauf sagen: Sie können von Ihrem Vertrag jederzeit zurücktreten. Aber da der Vertrag bereits zustande kam ist eine Vorfälligkeitsgebühr fällig. Und zwar in Höhe der gesamten Darlehenssumme.

Diese unnötigen Kosten solltest Du vermeiden. Beachte deshalb zwingend die Reihenfolge der Kaufabwicklung!

Mein Ratschlag an Dich:

Abschließend möchte ich Dir noch den Rat geben: Plane eine so weitreichende Entscheidung wie den Immobilienkauf sorgfältig. Informiere Dich ausgiebig welche Möglichkeiten und Alternativen Du hast. Vertraue nicht alleine dem Angestellten deiner Hausbank sondern: Rechne selbst! Hole Dir Hilfe! Und bilde dich auf dem Gebiet weiter!

Ich habe selbst vor wenigen Monaten angefangen mich diesbezüglich weiterzubilden. Das Kannst Du auch! Hast Du Fragen kannst du mich gerne unter:

benjamin@frei-und-unabhaengig.de

via Email anschreiben. Ansonsten besuche gerne die geschlossene Facebook-Gruppe:

frei-und-unabhaengig.de community

und beteilige Dich an Diskussionen rund um das Thema Finanzen und Vermögensaufbau. In diesem Sinne: Werde auch Du FREI und UNABHÄNGIG ! Bis demnächst

Herzlichst

Benjamin

Related Post

Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag? – &#... Im letzten Artikel erklärte ich meine Absicht in 5 bis 10 Jahren eine Immobilie zu kaufen. Auf Empfehlung der Bank sollte ...
Bausparvertrag – Sichere Dir jetzt die niedr... "Warum Du jetzt noch ein Haus kaufen solltest !" Kennst du diese Schlagzeile? Dann geht es Dir wie mir. Nicht ohne Grund habe  ich diese re...
Immobilienfinanzierung Checkliste – Meine Top 10 Ratschläge für die Planung