Bausparvertrag – Sichere Dir jetzt die niedrigen Zinsen

"Warum Du jetzt noch ein Haus kaufen solltest !"

Kennst du diese Schlagzeile? Dann geht es Dir wie mir. Nicht ohne Grund habe  ich diese reißerische Überschrift gewählt.

Seit Monaten informiere ich mich, recherchiere im Netz, spreche dieses Thema im Bekanntenkreis und bei Freunden an. Und wirklich jeder hat eine Meinung dazu. Aussagen wie:

• "Schließe schnell einen Bausparvertrag ab um Dir noch die niedrigen Zinsen zu sichern",
• "Wie du wohnst zur Miete? Warum denn das? Noch nie war Bauen so billig?",
• "Sieh zu, dass du schnell ein Haus kaufst, bevor die Zinsen wieder steigen".

Ja richtig, man hat das Gefühl einem läuft die Zeit weg. Wenn ich jetzt nichts mache, stehe ich in ein paar Jahren da und ärgere mich. Irgendwie stehe ich unter Zugzwang die richtige Entscheidung zu treffen. Doch was ist dran?

Dem Ganzen möchte ich auf die Spur gehen. Ich lade dich ein, mich auf diesem Weg zu begleiten. Denn ehrlich gesagt habe ich bis jetzt noch keine Lösung für meine persönliche Situation gefunden.

Meine aktuelle Situation

Ich bin Anfang 30, stehe nun mit beiden Füßen fest im Leben und bin im Zwiespalt wie und wo ich zukünftig mein Erspartes anlegen beziehungsweise investieren soll. Vielleicht geht es Dir ähnlich. In Zeiten von Niedrigzinsen bleiben zur Zeit nur wenige Optionen die langfristig dein Erspartes vor Inflation schützen.

Selbst wenn Du wie ich gerade am Anfang stehst und Dir Schritt für Schritt Vermögen aufbauen möchtest, bleibt die Frage: Aus welcher Geldanlage resultieren noch Renditen, die es mir ermöglichen langfristig finanziellen Wohlstand zu erreichen? Wie sieht es diesbezüglich mit einer Immobilie zur Vermietung aus? Oder mit dem Eigenheim? Soll ich mein Erspartes möglichst zeitnah ins Eigenheim stecken?

Ganz gleich welche Geldanlage ich in Zukunft bevorzuge, möchte ich herausfinden was an den anfangs beschriebenen Meinungen bezüglich eines Immobilienkaufs dran ist. Lohnt es sich, insbesondere im Hinblick auf die aktuell niedrigen Darlehenszinsen über eine Immobilie nachzudenken? Und wie kann ich mir die aktuell niedrigen Zinsen sichern?

Was ist dran an der Panikmache?

Um das herauszufinden ließ ich mich vergangene Woche von einer Bankangestellten meiner Hausbank beraten. Grundlage für Ihr Angebot waren letztlich folgende Kriterien die ich vorab mit  Ihr besprach:

1. Da ich momentan noch am Anfang stehe und die aktuellen Immobilienpreise für überteuert halte, möchte ich frühestens in 5-10 Jahren kaufen oder bauen. In der vorangehenden Zeit würde ich eine bestimmte Summe an Eigenkapital ansparen.
2. Hauptargument für mein frühzeitiges Handeln ist die aktuell niedrige Zinslage und die Befürchtung auf eine Zinsanhebung in den nächsten Jahren.
3. Dem Angebot wurde eine Darlehenssumme Höhe von 200.000€ zu Grunde gelegt. Mit dieser Summe würde ich entweder ein kleines Haus oder eine kleine Wohnung in Stadtlage finanzieren können.

Im Nachfolgenden möchte ich Dir zeigen, welches Angebot mir seitens der Bank gegeben wurde. Dazu habe ich Dir beide Modellrechnungen  tabellarisch zusammengefasst und hochgeladen.

Der Bausparvertrag

Um mir den aktuell niedrigen Darlehenszins zu  sichern, wird ein Bausparvertrag empfohlen. Die Bank hat mir dazu zwei verschiedene Angebote exemplarisch  durchgerechnet.

Wenn du wissen möchtest was ein Bausparvertrag ist und wie er funktioniert dann schau doch mal hier vorbei. Dort wird das Prinzip des Bausparvertrags gut erklärt. Mir zumindest hat das Video zu diesem Thema sehr gut geholfen.

Zu Angebot #1:

• Ich sichere mir jetzt einen Darlehenszins von 2,15% pro Jahr

• Ich bekomme in 10 Jahren ein Darlehen in Höhe von 200.000 €

• Die Zinsbindung erstreckt sich für die Gesamtlaufzeit von 19,5 Jahren

• Bausparverträge werden über die Arbeitnehmersparzulage sowie die Wohnungsbauprämie staatlich gefördert.

Lass uns aber auch auf die negativen Aspekte eingehen. Denn nicht nur der niedrige Darlehenszins ist entscheidend. Es ist richtig: Mein Hauptargument ist mir einen niedrigen Zins zu sichern. Aber passen die Rahmenbedingungen zu meiner Lebenssituation?

• Bei  dem angegebenen Zinssatz handelt es sich um den Sollzins. Der jährliche Effektivzins der weitere Kosten verrechnet ist mit 2,38 % angegeben. Ob darin dann wirklich alle Kosten wie auch die Kontoführungsgebühren enthalten sind kann ich zum jetzigen Zeitpunkt nicht beurteilen. Dies würde ich falls es zu einem nächsten Termin kommt in jedem Fall abklären.

•  Ich bekomme zwar in 10 Jahren die gesamte Bausparsumme von 200.000 €. Allerdings muss ich in den 10 Jahren (Ansparphase) ab heute 40% der Bausparsumme vorab ansparen. Das würde eine monatliche Rate von 741 € bedeuten. Somit müsste ich zunächst fast 89.000 € ansparen bis es zur Zuteilung des Darlehens käme.

• Innerhalb den 10 Jahren Ansparphase wird mein Sparguthaben mit 0.10 % verzinst. Das ist selbst in der aktuellen Niedrigzinsphase ziemlich wenig.

• Zu meinem Erschrecken musste ich feststellen, dass Bausparverträge einer Abschlussgebühr unterliegen. In meinem Fall sind es bei beiden Angeboten jeweils 1% von der gesamten Bausparsumme. Somit würde ich alleine 2.000 € Gebühren zahlen. Und zwar ob ich mich am Ende für die Zuteilung des Darlehens entscheide oder nicht.

• Die monatliche Belastung steigt nach der Ansparphase von 741 € auf 1100 € in der Darlehensphase.

• Das Prinzip  der Bausparkassen baut auf dem Kollektiv der Bauspargemeinschaft. Aktuell verzeichnen Bausparkassen Höchststände hinsichtlich ihrer Abschlüsse. Schaut man 10 Jahre in die Zukunft, kann man davon ausgehen, dass ein Großteil der heute abgeschlossenen Verträge die Zuteilungsreife erreicht haben. Jedoch besteht immer auch das Risiko, dass nicht jedes Darlehen auch direkt zuteilungsreif wird. Dies würde mich in eine gewisse Abhängigkeit der Bausparkasse bringen und meinem Ziel, frei und unabhängig zu werden, entgegenstehen.

Zu Angebot #2:

Analog dazu kann auch Angebot #2 betrachtet werden.

Zwar steigt in dieser Modellrechnung der Zinssatz auf 2,85% pro Jahr, jedoch beträgt hier die Tilgungsdauer nicht 9,5 Jahre sondern über 13,5 Jahre. Durch das längere Abtilgen der ohnehin schon geringeren Darlehenssumme (Mindestguthaben: 50% der Bausparsumme) sinkt sogar die monatliche Belastung nach der Ansparphase von 870 € auf 720 €. Hierbei darf aber auch nicht vergessen werden, dass durch die längere Tilgungsdauer und den höheren Zinssatz erheblich höhere Gesamtkosten entstehen. Die Differenz beträgt über 8.000 €. Und das bei gleicher Bausparsumme von 200.000 €. Flexibilität und Zinssicherheit über eine längere Dauer kostet schließlich bares Geld.

Mein Fazit

Leider hat die Beratung durch die Bankangestellte nur wenig neue Erkenntnisse gebracht. Nach wie vor bin ich unschlüssig ob ich eine so weitreichende Entscheidung jetzt treffen sollte und eines dieser Angebote annehmen soll.

Schließlich wäre die Konsequenz über 10 Jahre, einen für meine Verhältnisse hohen Geldbetrag, monatlich und unverzinslich der Bausparkasse zu überlassen um dann, wenn alles korrekt abläuft, in 10 Jahren ein Darlehen zu erhalten. Und das, obwohl die passende Immobilie in ferner und ungewisser Zukunft liegt.

Was wäre wenn mir eine passende Immobilie angeboten werden würde bevor mein Darlehen zuteilungsreif wäre? Gibt es da von Seiten der Bank eine Backup Lösung? Sicherlich schon, die würde aber bestimmt wieder Zusatzkosten verursachen.

Hätte ich zum jetzigen Zeitpunkt oder innerhalb des kommenden Jahres eine passende Immobilie in Aussicht, wäre meine persönliche Situation anders zu bewerten. Aber sollte ich ein Bankprodukt wie einen Bausparvertrag abschließen um mir die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern?

Dies gleicht eine Wette auf steigender Zinsen. Bleiben die Zinsen niedrig oder steigen nur moderat, würde der Bausparvertrag nur unnötig Kosten verursachen. Steigen jedoch die Zinsen über einen bestimmten Grenzwert x, würde der Bausparvertrag durchaus Sinn machen.

Niemand hat eine Glaskugel und kann Dir sagen wie sich das Zinsniveau in den nächsten Jahren entwickelt. Momentan spricht aber vieles für eine schrittweise Anhebung. Und genau diese Einschätzung lässt den Bausparvertrag  mit seinem attraktiven Sollzins verlockend erscheinen. Zumal dieser Zins für in 10 Jahren zugesichert wird.

Allerdings hat mir der Vergleich beider Angebote gezeigt, dass Flexibilität sowie eine lange Laufzeit enorme Mehrkosten verursacht. Aber ist Flexibilität nicht genau das, was frei und unabhängig zu sein heißt? Deshalb: Wenn ich eines dieser Angebote in Betracht ziehen würde, wäre es sicherlich Angebot #2. Zwar wären die Kosten höher. Schließlich tilge ich über einen viel längeren Zeitraum. Aber ich wäre auf lange Sicht hin weiterhin flexibel falls es mal zu monatlichen Engpässen käme.

Im Allgemeinen ist die Tilgungsdauer eines Bausparvertrags sehr viel kürzer gegenüber einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen. Dies gilt es zu beachten, denn daraus resultieren letztlich die hohen Tilgungsraten des Bausparvertrags. Der Vorteil der sich natürlich aus dem schnellen Abtilgen bei hohen Raten ergibt ist, dass kein Anschlusskredit mehr notwendig ist. Dies würde mich nämlich dann in absehbarer Zeit vor gleiches Problem stellen.

Nach wie vor stellt sich mir immer noch die Frage ob es sinnvoller ist zu warten oder mich für Angebot #2 zu entscheiden. Wie muss sich der Zins entwickeln und bis zu welchem Grenzwert x lohnt es sich für mich zu warten?

Wie geht es weiter?

Meine Situation habe ich wenige Tage nach dem Bankgespräch mit meiner Steuerberaterin besprochen. Sie und Ihr Ehemann haben vor Kurzem ein Haus gekauft. Ich schilderte Ihr meine aktuelle Sachlage worauf Sie im Anschluss einen Kontakt zu einem unabhängigen Baufinanzierer herstellte.

Bei besagtem Baufinanzierer habe ich kommende Woche einen Termin. Gerne möchte ich Dir in meinem nächsten Artikel davon berichten. Momentan kann ich noch keine Entscheidung treffen.

Geht es Dir ähnlich ? Befindest Du dich in einer ähnliche Situation? Hast Du eine Lösung parat? Mich würde interessieren wie Du es machst? Schreib mir doch gerne einen Kommentar dazu oder richte deine Frage oder Ratschlag ganz persönlich an:

benjamin@frei-und-unabhaengig.de

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Ich freue mich auf dein Feedback und einen guten Ratschlag.

Herzlichst Benjamin